21世纪经济报道记者 张敏 实习生 胡暄悦 北京报道

CBRE世邦魏理仕近日发布《中国长租公寓投资报告》，机构将超报告指出，报告受到人口结构变化、年中住房消费观念和政策支持的国集公寓共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的中式时代。世邦魏理仕预计，长租2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。需求

该机构认为，机构将超强劲的报告需求增长，叠加资产流动性的年中提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的国集公寓商业地产投资类别之一。

世邦魏理仕指出，中式2030年，长租中国城镇化率将达到72%，需求仍将有大量人口进入城市。机构将超且未来5-10年中国家庭规模将延续小型化趋势，从而成为住宅租赁需求的另一重增长动力。更高的居住品质要求、生活城际流动性上升及一二线城市的高昂房价亦令国内年轻群体的租房倾向日渐增强。

从投资视角来看，长租公寓成为国内商业地产投资的新热点之一。2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，其中上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市。

世邦魏理仕指出，与写字楼、购物中心、酒店相比，租赁住宅需求在疫情中更具韧性。2020年至2022年上半年，住宅租金走势领先于同期甲级写字楼和购物中心首层租金。

此外，随着2022年首批保障性租赁住房公募REITs的落地，通过REITs方式退出也在为保障性租赁住房的投资模式提供发展路径。报告指出，尽管在户型、租金方面存在政策约束，保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对“非改居”支持和保障性租赁住房认定标准和流程的明晰，都将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。

标的的可规模化是决定投资潜力的另一重要维度。报告还指出，目前中国住房租赁市场体量近6000万套，而机构化长租公寓渗透率尚不足2%，提升潜力巨大。

城市策略方面，世邦魏理仕建议投资者重点关注长三角、珠三角和京津冀三大城市群中的核心一二线城市。在全国月房租费用高于2000元的城镇家庭中，约74%分布在广东、上海、北京、浙江和江苏五个省市，上述家庭亦是长租公寓项目的主力目标客群。